IR – Réduction d’impôt au titre des investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques – Modalités d’application – Règles générales

1

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient ou le prix d’acquisition du logement (dans la limite énoncée au a du 2 de l’article 199 undecies A du code général des impôts (CGI) lorsque l’investissement est réalisé par le contribuable pour les besoins de son habitation principale), le montant des travaux de réhabilitation ou de confortation contre le risque sismique ou cyclonique ou le prix de souscription des parts ou actions (I-A § 10 à 90).

Cette base est plafonnée, pour les investissements immobiliers, à un montant fixé par mètre carré de surface habitable (I-B § 100 à 150).

Elle est répartie sur cinq ans en principe et sur dix ans pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter à son habitation principale (I-C § 160 et 170).

A. Base de calcul

1. Construction ou acquisition d’un logement neuf

a. Base de calcul constituée par le prix de revient du logement

10

En cas de construction ou d’acquisition d’un immeuble neuf affecté à l’habitation principale du propriétaire ou du locataire, le prix de revient du logement s’entend de tous les éléments constitutifs du coût de la construction. Il s’agit :

• en cas de construction : du prix du terrain dans la limite de 2 500 m² comprenant, outre le prix en principal, les honoraires de notaire et les droits d’enregistrement, des frais d’architecte, du prix d’achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs et autres frais généraux engagés pour la construction ;
• en cas d’acquisition : du prix effectivement versé (terrain et construction), majoré des frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement ou taxe sur la valeur ajoutée [TVA]).

Ce prix doit être diminué des remises, réductions, primes ou bonifications dont peut bénéficier l’acquéreur.

20

En cas d’acquisition d’un local à usage mixte, le prix de revient ou d’acquisition est retenu, pour le calcul de la réduction d’impôt, dans la limite du rapport existant entre la surface affectée à l’habitation principale et ses dépendances (caves, greniers, terrasses, etc.) et la superficie totale du local.

En cas de reconstruction d’un immeuble qui était précédemment à usage mixte, la totalité du prix de revient ou d’acquisition du nouvel immeuble peut ouvrir droit à réduction d’impôt si le local issu de la transformation est affecté à usage exclusif d’habitation. Si tel n’est pas le cas, seule la fraction du prix correspondant aux logements issus de la transformation est retenue.

b. Limitation de la surface habitable à retenir en cas d’investissement neuf réalisé pour les besoins de l’habitation principale du propriétaire 

30

Dans le cas de la construction ou de l’acquisition d’un immeuble neuf que le propriétaire affecte à son habitation principale, le a du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, modifié sur ce point par le 1° du I de l’article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (dite « LODEOM »), prévoit que le prix de revient ou d’acquisition du logement éligible à l’avantage fiscal est pris en compte dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 m² et 150 m², selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement concerné.

Cette limite de surface habitable, selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre d’habitation principale, concerne les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009, sous réserve des précisions apportées au II-C-1 § 70 du BOI-IR-RICI-80-10-10. En effet, des dispositions transitoires d’entrée en vigueur des nouvelles règles plus restrictives introduites par l’article 38 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 en cas de construction ou d’acquisition d’un logement neuf que le contribuable affecte à son habitation principale sont prévues.

1° Surface habitable à prendre en compte

40

La surface habitable s’entend de celle définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle est précisée au II-C-1-c § 240 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

2° Limites de surface habitable à prendre en compte

50

Le décret n° 2009-1779 du 30 décembre 2009 pris pour l’application de la réduction d’impôt sur le revenu prévue à l’article 199 undecies A du code général des impôts pour certains investissements outre-mer et relatif à la limite de surface habitable prise en compte en cas d’acquisition ou de construction de l’habitation principale, qui modifie à cet effet le II de l’article 46 AG terdecies de l’annexe III au CGI, fixe les limites de surface habitable comme suit :

Limite de surface habitable à prendre en compte en fonction du nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement

Nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement	Limite de surface habitable à prendre en compte
Personne seule	65 m2
Couple	77,5 m2
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	90 m2
Majoration par personne supplémentaire à charge, dans la limite de cinq personnes	12 m2

3° Appréciation des personnes destinées à occuper à titre principal le logement

60

La limite de surface habitable à prendre en compte s’apprécie à la date à laquelle le logement est affecté à l’habitation principale du contribuable, c’est-à-dire à la date d’achèvement du logement ou à la date d’acquisition si elle est postérieure.

La circonstance que le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement évolue au cours de la période d’application de l’avantage fiscal est sans incidence sur son montant.

70

Pour l’appréciation de la limite de la base de la réduction d’impôt en fonction de la surface habitable du logement, il convient d’entendre :

• par couple, soit des conjoints ou des partenaires à un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à une imposition commune, soit des conjoints ou des concubins soumis à une imposition séparée ;
• par personnes à charge, les personnes à charge au sens de l’article 196 du CGI, de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI. Toutefois, il est admis que les ascendants et descendants du contribuable qui ne sont pas à charge au sens des articles précités (comme par exemple les enfants ne remplissant plus les conditions de rattachement), soient pris en compte dans la limite d’une surface habitable de 12 m².

Il appartient au contribuable d’établir, par tous moyens compatibles avec la procédure écrite, que les personnes prises en compte pour la limitation de la base de la réduction d’impôt sont bien destinées à occuper à titre principal le logement.

2. Travaux de réhabilitation ou de confortation de logements contre le risque sismique ou cyclonique

80

La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des travaux tels que définis au I-D § 220 à 335 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement.

Seules ouvrent droit à réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, lorsqu’il y a lieu, sous déduction des primes, aides ou subventions apportées au contribuable pour la réalisation des travaux.

La réduction d’impôt s’applique à la somme du coût des matériaux ou équipements utilisés pour la réalisation des travaux et de la main d’œuvre correspondante, tels qu’ils figurent sur la facture délivrée par l’entreprise. Dès lors que les travaux de réhabilitation doivent être réalisés par une entreprise, le coût des matériaux ou équipements acquis directement par le contribuable est exclu de la base de la réduction d’impôt quand bien même ces matériaux ou équipements seraient installés par une entreprise.

3. Souscription de parts ou de titres

90

En cas de souscription de parts ou de titres de sociétés visées à l’article 199 undecies A du CGI, la réduction est calculée sur le prix de souscription de parts ou actions ou sur le montant des souscriptions en numéraire effectivement acquitté. Ces sommes comprennent, le cas échéant, le montant de la prime d’émission. L’acquisition de droits de souscription n’ouvre pas droit à réduction.

B. Plafonnement de la base

100

Le 5 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit, pour le calcul de la réduction d’impôt sur le revenu, que les sommes versées au titre des investissements réalisés outre-mer dans le secteur du logement (CGI, art. 199 undecies A, 2-a, b, c, d et e) sont prises en compte dans la limite d’un plafond fixé par mètre carré de surface habitable (plafond apprécié hors taxes).

1. Investissements plafonnés

110

La base de la réduction est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable pour les investissements dans le secteur du logement visés aux a, b, c, d et e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI. Il s’agit des investissements examinés au BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

2. Surface à prendre en compte

120

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du CCH (CGI, ann. III, art. 46 AG terdecies). Elle est précisée au II-C-1-c § 240 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

3. Montant du plafonnement

130

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable (CGI, art. 199 undecies A, 5). Cette limite est relevée au 1^er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). La moyenne est celle des quatre derniers indices connus au 1^er novembre qui précède la date de référence.

La limite applicable aux investissements réalisés en 2023 est fixée à 2 910 € hors taxes par m² de surface habitable (il est rappelé que cette limite était fixée à 2 727 € par m² pour les investissements réalisés en 2022). Cette limite s’applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l’investissement est réalisé (départements d’outre-mer [DOM], Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et Terres australes et antarctiques françaises).

Il est précisé que pour l’appréciation du plafond applicable, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable, puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.

4. Articulation du plafonnement avec la limite de surface habitable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal en cas d’investissements neufs réalisés par les propriétaires occupants 

140

La base de calcul de la réduction d’impôt en faveur des investissements neufs réalisés par les propriétaires occupants (CGI, art. 199 undecies A, 2-a) est donc soumise à deux limites :

• la limitation de la surface habitable selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre principal ;
• la limitation à un montant par mètre carré de surface habitable.

Pour obtenir la base de la réduction d’impôt, il convient de déterminer la surface du logement à retenir selon le nombre de personnes destinées à l’occuper à titre principal puis de vérifier si, au prix de revient de la surface ainsi déterminée, le plafonnement au montant fixé par mètre carré de surface habitable doit ou non être appliqué.

 150

Exemple 1 : En vue d’y fixer sa résidence principale, un contribuable célibataire (sans aucune personne à charge) acquiert en 2012 un logement situé outre-mer d’une superficie de 80 m² pour un montant de 190 000 €.

En application du a du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, le prix de revient de l’investissement est pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt dans la limite d’une surface habitable de 65 m², soit un prix de revient de 154 375 € (190 000 € x 65 m² / 80 m²).

Par ailleurs, le 5 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit que les sommes versées sont prises en compte pour la détermination de la réduction d’impôt dans la limite d’un plafond fixé par mètre carré de surface habitable, soit, en 2012, 2 309 € hors taxes par mètre carré de surface habitable.

Au cas particulier, la surface habitable retenue pour l’avantage fiscal étant de 65 m², le plafond s’établit à 150 085 € (2 309 € x 65 m²). La réduction d’impôt est donc déterminée sur la base d’un prix de revient plafonné à 150 085 €.

Exemple 2 : Mêmes données que dans l’exemple 1 mais le prix d’acquisition du logement s’établit à 170 000 €.

En application du a du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, le prix de revient de l’investissement est pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt dans la limite d’une surface habitable de 65 m², soit un prix de revient de 138 125 € (170 000 € x 65 m² / 80 m²).

Par ailleurs, le 5 de l’article 199 undecies A du CGI prévoit que les sommes versées sont prises en compte pour la détermination de la réduction d’impôt dans la limite d’un plafond fixé par mètre carré de surface habitable, soit, en 2012, 2 309 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. Soit un plafond de 150 085 € (2 309 € x 65).

Au cas particulier, ce dernier plafonnement ne trouvera pas à s’appliquer puisque le prix de revient du logement calculé sur la base de la surface éligible (138 125 €) lui est inférieur.

La réduction d’impôt est donc déterminée sur la base d’un prix de revient de 138 125 €.

C. Répartition de la base

160

La réduction d’impôt est en principe étalée sur cinq ans. Chaque année, la base de la réduction d’impôt est égale à 20 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction d’impôt est né. Le taux de la réduction d’impôt applicable au titre des années d’étalement est le même que celui en vigueur au titre de l’année de réalisation de l’investissement.

Par exception, elle est étalée sur dix ans pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure à son habitation principale pendant cinq ans. Chaque année, la base de la réduction d’impôt est égale à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction est né.

170

Seules les sommes effectivement versées, quelle que soit l’origine des fonds (empruntés ou non), au 31 décembre ouvrent droit à réduction d’impôt. Les versements effectués postérieurement au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le droit à réduction est né (solde versé par exemple à la remise des clefs en cas d’acquisition en état futur d’achèvement, versements complémentaires en cas de travaux supplémentaires imprévus, etc.) sont exclus de la base ouvrant droit à réduction d’impôt.

Lorsque le bien a été acquis par une indivision autre que successorale, la base de la réduction d’impôt est égale aux sommes effectivement payées par chaque indivisaire.

En cas de versements échelonnés (vente en l’état futur d’achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l’année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans.

Exemple : Acquisition en l’état futur d’achèvement le 1^er juillet N d’un appartement destiné à la location au prix de 120 000 € avec versement de 25 % du prix soit 30 000 €.

Achèvement de l’immeuble le 1^er juin N+1 avec versement du solde soit 90 000 €.

En N+1, la base de la réduction d’impôt sera égale à (30 000 € + 90 000 €) x 20 % = 24 000 €. En N+2, N+3, N+ 4 et N+5, la base sera également de 24 000 €.

180

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la nature et la date de réalisation de l’investissement (pour plus de précisions sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 340 et 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10).

 Par ailleurs, pour les investissements locatifs neufs, le taux de la réduction d’impôt varie selon :

Lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, le taux de la réduction d’impôt peut être majoré. Enfin, pour les investissements dans le secteur du logement réalisés dans les départements d’outre-mer, le taux de la réduction d’impôt peut être majoré si le bien est situé dans une zone urbaine sensible ou, pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2015, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

190

Les taux de la réduction d’impôt au titre de certains investissements réalisés outre-mer, applicables selon ces différents critères sont récapitulés au II du BOI-ANNX-000052.

A.  Taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés au plus tard le 31 décembre 2010

1. Taux initial

200

Pour les investissements réalisés dans le secteur du logement (II-A § 340 et 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10), la réduction d’impôt s’applique au taux de :

• 25 % en cas d’acquisition ou de construction d’un logement neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter à son habitation principale pendant cinq ans (CGI, art. 199 undecies A, 2-a) ;
• 25 % en cas de réalisation de travaux de réhabilitation ou de confortation des logements contre le risque sismique (CGI, art. 199 undecies A, 2-e) ;
• 40 % pour les investissements neufs donnés en location dans le secteur libre (CGI, art. 199 undecies A, 2-b, c et d) ;
• 50 % pour les investissements neufs donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions rappelées au II-C § 190 à 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20 (CGI, art. 199 undecies A, 2-b, c et d).

210

Pour les investissements réalisés dans les autres secteurs d’activité (BOI-IR-RICI-80-10-30), le taux de la réduction d’impôt est de 50 %.

2. Taux majoré

220

Lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, les taux mentionnés au II-A-1 § 200 peuvent être majorés de quatre points. Enfin, pour les investissements dans le secteur du logement réalisés dans les départements d’outre-mer et à Mayotte, les taux de la réduction d’impôt peuvent être majorés de dix points si le bien est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS).

Pour connaître le taux de la réduction d’impôt au titre de certains investissements réalisés outre-mer, applicable en cas de situation du bien dans une ZUS ou/et de réalisation de dépenses d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, il convient de se reporter au II du BOI-ANNX-000052.

a. Logements situés dans une zone urbaine sensible

230

Pour les investissements réalisés dans le secteur du logement dans les DOM et à Mayotte, les taux de réduction d’impôt sont majorés de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.

Les ZUS, définies au 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, sont caractérisées par la présence de grands ensembles ou de quartiers d’habitat dégradé et par un déséquilibre accentué entre l’habitat et l’emploi.

Elles comprennent les zones de redynamisation urbaine (ZRU) et les zones franches urbaines (ZFU). Dans les départements d’outre-mer, ces zones sont délimitées en tenant compte des caractéristiques particulières de l’habitat local. La liste des zones urbaines sensibles est fixée par décret.

Le décret n° 96-1156 du 26 décembre 1996 fixant la liste des zones urbaines sensibles modifié par le décret n° 2001-253 du 26 mars 2001 modifiant la liste annexée au décret n° 96-1156 du 26 décembre 1996 fixant la liste des zones urbaines sensibles et le décret n° 2001-707 du 31 juillet 2001 modifiant le plan fixant la délimitation d’une zone urbaine sensible annexé au décret n° 2001-253 du 26 mars 2001 délimite les quartiers et communes situés dans les départements d’outre-mer qui font partie des zones urbaines sensibles.

1° Création de zones franches urbaines de troisième génération

240

L’article 26 de la loi n° 2006-396 du 31 mars 2006 pour l’égalité des chances modifie en le complétant le B du 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire. Ces dispositions créent de nouvelles zones franches urbaines dites de troisième génération, qui constituent une sous-catégorie de zones urbaines sensibles visées par le dispositif de majoration des taux de la réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre des investissements réalisés outre-mer.

Les critères permettant de définir les nouvelles zones franches urbaines et la liste des zones concernées sont fixés par le décret n° 2006-930 du 28 juillet 2006 portant création de zones franches urbaines en application de l’article 26 de la loi n° 2006-396 du 31 mars 2006 pour l’égalité des chances d’une part, et, d’autre part, par le décret n° 2006-1623 du 19 décembre 2006 portant délimitation des zones franches urbaines créées en application de l’article 26 de la loi du 31 mars 2006 pour l’égalité des chances, pris en application de l’article 26 de la loi n° 2006-396 du 31 mars 2006 pour l’égalité des chances.

Il s’agit de quartiers comptant plus de 8 500 habitants et qui sont particulièrement défavorisés au regard des critères pris en compte pour la détermination des zones de redynamisation urbaine.

2° Extension géographique du dispositif existant aux logements situés dans une zone franche urbaine de troisième génération

250

La modification législative citée au II-A-2-a-1° § 240 a pour conséquence d’étendre le bénéfice de la majoration des taux de la réduction d’impôt sur le revenu, prévue au septième alinéa du 6 de l’article 199 undecies A du CGI, aux investissements réalisés dans les zones franches urbaines ainsi créées qui se situent dans une des collectivités territoriales considérées (DOM et Mayotte).

Les délimitations précises des zones concernées figurent dans le décret n° 2006-1623 du 19 décembre 2006.

b. Réalisation de dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable

260

Les taux de la réduction d’impôt sont majorés de quatre points, selon les dispositions du dernier alinéa du 6 de l’article 199 undecies A du CGI, lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement et ce, quel que soit le lieu de réalisation de l’investissement.

Les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable font l’objet d’une liste fixée par l’article 18-0 bis de l’annexe IV au CGI. Cette liste est limitative. Il s’agit :

• des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant à l’énergie solaire ;
• des systèmes de fourniture d’électricité à partir de l’énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse ;
• des pompes à chaleur ;
• des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses tels que les poêles, les foyers fermés, les inserts des cheminées intérieures et les chaudières.

270

Le relèvement du taux de la réduction d’impôt s’applique sur le prix d’acquisition ou de revient du logement et non sur le seul coût des travaux d’installation des équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable. La circonstance que les équipements de production d’énergie renouvelable aient été installés par le contribuable lui-même, et non par une entreprise, ne fait pas obstacle au bénéfice de la majoration du taux de la réduction d’impôt.

c. Souscription

280

En cas d’investissement réalisé sous forme de souscription, les taux de réduction d’impôt n’ouvrent droit à majoration qu’à la condition que l’ensemble des logements acquis ou construits au moyen de la souscription soient situés dans une des zones définies au II-A-2-a § 230 à 250 ou/et soient munis d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.

B. Taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2011

1. Dispositions générales

a. Diminution de 10 % du taux de la réduction d’impôt au titre de la réduction homothétique des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu (« rabot »)

290

L’article 105 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 prévoit, sous réserve d’exceptions, une réduction homothétique de 10 % des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu compris dans le champ du plafonnement global prévu à l’article 200-0 A du CGI (« rabot »), sous réserve de quelques exceptions.

À ce titre, les taux de l’avantage fiscal prévu à l’article 199 undecies A du CGI font l’objet d’une réduction de 10 % pour les investissements réalisés en 2011 (sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 340 et 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10).

b. Taux applicables aux investissements réalisés en 2011

1° Investissements visés aux a, e, f, g et h du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

300

Le taux de la réduction d’impôt, après réduction de 10 %, est ramené à :

• 22 % pour les investissements visés aux a et e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI ;
• 45 % pour les investissements dans les autres secteurs d’activités visés aux f, g et h du 2 de l’article 199 undecies A du CGI.

2° Investissements locatifs visés aux b, c et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

310

Le taux de la réduction d’impôt, après réduction de 10 %, est ramené à :

• 36 % pour les investissements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2010. Ce taux est porté à 45 % lorsque les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions définies au II-C § 190 à § 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20 ;
• 27 % pour les investissements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2011. Ce taux est porté à 40 % lorsque les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions définies au II-C § 190 à § 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

 Ainsi, les investissements locatifs neufs réalisés en 2011 peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt calculée au taux suivant :

Taux de la réduction d’impôt des investissements locatifs visés au b, c et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

Affectation du logement	Logement pour lequel le permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2010	Logement pour lequel le permis de construire a été délivré en 2011
Logement donné en location dans le secteur libre	36 %	27 %
Logement donné en location dans le secteur intermédiaire	45 %	40 %

3° Taux majorés pour les investissements dans le secteur du logement (CGI, art. 199 undecies A, 2-a, b, c, d et e)

320

Pour les investissements réalisés dans les départements d’outre-mer et à Mayotte, le taux de la réduction d’impôt peut être majoré selon que le logement est situé dans une ZUS. En outre, quel que soit le lieu de réalisation de l’investissement, le taux peut être majoré lorsqu’une dépense d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable y est réalisée (II-A-2 § 220 à 280).

Cette majoration, qui était initialement de dix points (ZUS) et/ou quatre points (énergie renouvelable) pour les investissements réalisés au plus tard le 31 décembre 2010 est également soumise au rabot de 10 %. Dans ce cas, la réduction homothétique de 10 % s’effectue sur un taux majoré. Il faut ainsi appliquer d’abord la majoration de quatre et/ou dix points au taux initial non raboté, puis « raboter » le taux ainsi obtenu.

Pour connaître le taux de la réduction d’impôt au titre de certains investissements réalisés outre-mer, applicable en cas de situation du bien dans une zone urbaine sensible ou/et de réalisation de dépenses d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, il convient de se reporter au II du BOI-ANNX-000052.

2. Entrée en vigueur de la réduction homothétique

a. Principe

330

En principe, le « rabot » de 10 % de certains avantages fiscaux s’applique au titre des dépenses payées à compter du 1^er janvier 2011.

b. Exceptions

340

Par exception, la réduction homothétique du taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2011 ne s’applique pas aux dépenses pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.

Dans ce cas, les investissements réalisés en 2011 ne sont pas concernés par la réduction du taux de la réduction d’impôt applicable au titre du « rabot » de l’année 2011. Ils sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI au taux en vigueur avant le 1^er janvier 2011.

L’engagement de réaliser un investissement, au sens des dispositions transitoires de l’article 105 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011, et la notion d’investissements engagés, au sens du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, revêtent une portée différente.

En effet, pour les besoins de l’extinction du dispositif (II-B § 360 à 420 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10), le législateur a retenu la date de délivrance des permis de construire comme caractérisant l’engagement de l’investissement au sens du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI. C’est cette date qui détermine si le logement, objet de l’investissement, est éligible ou non à la réduction d’impôt.

La date de réalisation de l’investissement par le contribuable permet quant à elle de déterminer le taux de l’avantage fiscal applicable après prise en compte, le cas échéant, de la réduction homothétique, sous réserve de la justification par le contribuable qu’il s’est engagé à réaliser l’investissement au plus tard le 31 décembre 2010.

350

La date à retenir pour l’appréciation de l’engagement de réaliser un investissement immobilier au sens du « rabot » ainsi que les modalités de justification diffèrent selon la nature de l’investissement.

1° En cas d’acquisition d’un logement neuf

352

La date à retenir pour apprécier l’engagement de réaliser un investissement immobilier est celle de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente. Ainsi, lorsque le contribuable s’est engagé à réaliser un investissement au plus tard le 31 décembre 2010, le taux de la réduction d’impôt applicable à cette opération n’est pas diminué au titre du « rabot ».

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l’administration une copie de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente concernée, afin de lui permettre de s’assurer que l’engagement de réaliser l’investissement est effectivement intervenu au plus tard le 31 décembre 2010.

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier qu’il s’est engagé à réaliser l’investissement concerné au plus tard le 31 décembre 2010, le taux de la réduction d’impôt applicable à l’opération concernée est soumis au « rabot ».

2° Pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement

355

L’engagement de réaliser un investissement peut prendre la forme d’un contrat préliminaire de réservation visé à l’article L. 261-15 du CCH signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2010, à condition que l’acte authentique d’achat correspondant ait été signé au plus tard le 31 mars 2011.

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l’administration une copie du contrat préliminaire de réservation signé et déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts ainsi qu’une copie de l’acte authentique d’achat s’y rapportant, afin de lui permettre d’apprécier si la diminution de 10 % du taux de la réduction d’impôt doit ou non s’appliquer.

3° Pour les travaux de réhabilitation ou de confortation des logements anciens contre le risque sismique

358

L’engagement des contribuables de réaliser de tels travaux s’apprécie à la date à laquelle les dépenses ont été engagées au sens de la comptabilité commerciale, c’est-à-dire :

• avant le 1^er janvier 2011 ;
• ou après cette date, mais pour lesquelles des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été effectivement versés avant le 1^er janvier 2011.

Les contribuables doivent tenir à la disposition de l’administration la justification de l’engagement des dépenses au sens de la comptabilité commerciale ou du versement d’acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix, afin de lui permettre de s’assurer que l’engagement de réaliser des travaux de réhabilitation ou de confortation est effectivement intervenu au plus tard le 31 décembre 2010.

360

Les souscriptions au capital de sociétés (CGI, art. 199 undecies A, 2-c, d, f, g et h) ne bénéficient pas du dispositif transitoire d’entrée en vigueur de la réduction homothétique. Il s’ensuit que le taux de l’avantage fiscal est apprécié à la seule date de réalisation de l’investissement soit à la date de souscription. 

C. Taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2012

1. Dispositions générales

a. Diminution de 15 % du taux de la réduction d’impôt au titre de la deuxième réduction homothétique des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu (« rabot »)

370

L’article 83 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 prévoit, sous réserve d’exceptions, une réduction homothétique de 15 % des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu compris dans le champ du plafonnement global (« rabot »), sous réserve de quelques exceptions.

À ce titre, le taux de la réduction d’impôt fait l’objet d’une réduction de 15 % pour les investissements réalisés en 2012 (sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 340 et 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10).

b. Taux applicables aux investissements réalisés en 2012

1° Investissements visés aux a, e, f, g et h du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

380

Le taux de la réduction d’impôt, après réduction de 15 %, est ramené à :

• 18 % pour les investissements visés aux a et e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI ;
• 38 % pour les investissements dans les autres secteurs d’activités visés aux f, g et h du 2 de l’article 199 undecies A du CGI.

2°  Investissements locatifs visés aux b, c et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

390

Le taux de la réduction d’impôt, après réduction de 15 %, est ramené à :

• 30 % pour les investissements  pour lesquels les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2010. Ce taux est porté à 38 % lorsque les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions définies au II-C § 190 à 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20 ;
• 22 % pour les investissements pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2011, à la condition notamment que les logements soient loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant la date de délivrance de ces documents d’urbanisme (sur ce point, il convient de se reporter au II-B-3 § 390 à 420 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10). Ce taux est porté à 34 % lorsque les logements sont donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions définies au II-C § 190 à § 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20 ;
• 26 % pour les investissements donnés en location dans le secteur intermédiaire dans les conditions définies au II-C § 190 à § 410 du BOI-IR-RICI-80-10-20-20, pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2012 et à la condition notamment que les logements soient loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant la date de délivrance de ces documents d’urbanisme (sur ce point, il convient de se reporter au II-B-3 § 390 à 420 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10).

Ainsi, les investissements locatifs neufs réalisés en 2012 peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt calculée au taux suivant :

Taux de la réduction d’impôt des investissements locatifs visés au b, c et d du 2 de l’article 199 undecies A du CGI

Affectation du logement	Logement pour lequel le permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2010	Logement pour lequel le permis de construire a été délivré en 2011	Logement pour lequel le permis de construire a été délivré en 2012
Logement donné en location dans le secteur libre	30 %	22 %	Non éligible à la réduction d’impôt
Logement donné en location dans le secteur intermédiaire	38 %	34 %	26 %

3° Taux majorés pour les investissements dans le secteur du logement (CGI, art. 199 undecies A, 2-a, b, c, d et e)

400

Lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, le taux de la réduction d’impôt peut être majoré. Enfin, pour les investissements dans le secteur du logement réalisés dans les départements d’outre-mer et à Mayotte, le taux de la réduction d’impôt peut être majoré si le bien est situé dans une zone urbaine sensible.

Toutefois, pour les investissements locatifs neufs (CGI, art. 199 undecies A, 2-b, c, d) engagés en 2012 au sens du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, c’est à dire pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2012, aucune majoration de taux n’est prévue au titre des logements situés dans les DOM et à Mayotte dans une ZUS ou lorsque qu’une dépense d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable y est effectuée.

Il est rappelé que pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements destinés à la location, pour lesquels les permis de construire ont été délivrés en 2012, doivent être loués dans les conditions du secteur intermédiaire au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant la date de délivrance de tels documents d’urbanisme, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-B-3 § 390 à 420 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

2. Entrée en vigueur de la réduction homothétique de 15 %

a. Principe

410

En principe, le « rabot » de 15 % de certains avantages fiscaux s’applique aux investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2012.

b. Exceptions

420

Par exception, la réduction de 15 % du taux de l’avantage fiscal ne s’applique pas aux investissements pour lesquels le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier (sur la notion d’engagement, il convient de se reporter au II-B-2-b § 340).

Dans ce cas, les investissements réalisés en 2012 ne sont pas concernés par la réduction du taux de la réduction d’impôt applicable au titre du « rabot » de l’année 2012. Ils sont éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, au taux en vigueur avant le 1^er janvier 2012.

Les précisions apportées aux II-B-2-b § 350 à 360 sont applicables.

D. Taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2013

425

Selon la nature et, le cas échéant, la date d’engagement de l’investissement au sens du 6 bis de l’article 199 undecies A du CGI, les taux de la réduction d’impôt  pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2013 sont les mêmes que ceux mentionnés au II-C-1-b § 380 à 400.

À cet égard, il est précisé que les investissements locatifs neufs (CGI, art. 199 undecies A, 2-b, c et d) réalisés à compter du 1^er janvier 2013, pour lesquels les permis de construire ont été délivrés :

• à compter du 1^er janvier 2012, ne sont éligibles à la réduction d’impôt qu’à la condition d’être affectés au secteur intermédiaire ;
• à compter du 1^er janvier 2013, ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt.

426

Conformément aux dispositions du B du I de l’article 67 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014, la réduction d’impôt, prévue au h du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, au titre des souscriptions en numéraire au capital de sociétés en difficulté exerçant exclusivement leur activité en outre-mer dans un secteur éligible défini au I de l’article 199 undecies B du CGI, ne s’applique plus pour les souscriptions réalisées à compter du 1^er janvier 2015.

427

Conformément aux dispositions combinées du A du I et III de l’article 110 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 et de l’article 126 de la loi n° 2017-256 du 28 février 2017 de programmation relative à l’égalité outre-mer et portant autres dispositions en matière sociale et économique, les travaux de réhabilitation et de confortation de logements contre le risque sismique réalisés dans les départements d’outre-mer et achevés du 1^er janvier 2016 au 1^er mars 2017 ne sont éligibles à la réduction d’impôt qu’à la condition qu’ils aient été engagés par le versement, au plus tard le 31 décembre 2015, d’acomptes au moins égaux à 50 % du prix des travaux.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-C § 430 et 440 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

428

Conformément aux dispositions de l’article 71 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, le champ d’application de la réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation et de confortation de logements contre le risque sismique a été entendu aux travaux de confortation des logements achevés depuis plus de vingt ans contre le risque cyclonique, et ce, pour les travaux achevés depuis le 1^er janvier 2018.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I-D-2-c § 335 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

429

Pour les investissements réalisés dans le secteur du logement à compter du 1^er janvier 2015 dans les départements d’outre-mer (y compris Mayotte), la majoration du taux de la réduction d’impôt, prévue à l’avant-dernier alinéa du 6 de l’article 199 undecies A du CGI dans sa rédaction issue du 2° du IV de l’article 26 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, s’applique aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Remarque : Sur la date de réalisation de l’investissement, il convient de se reporter au II-A § 340 et 350 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont définis à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014.

Pour les départements d’outre-mer, la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville est établie par le décret n° 2014-1751 du 30 décembre 2014 fixant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et en Polynésie française.

A. Fait générateur

1. Acquisition ou construction d’un logement

430

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux de construction ou de l’acte d’acquisition du logement (et non par le paiement du prix de celui-ci).

La réduction est accordée pour la première fois au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition si celle-ci est postérieure. Ainsi, pour un logement acheté clés en mains, il convient de retenir l’année de l’acte d’acquisition.

En revanche, pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de retenir l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l’acquisition.

Il est rappelé que la réduction d’impôt est étalée sur cinq ans ou dix ans pour l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf que le propriétaire prend l’engagement d’affecter dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure à son habitation principale pendant cinq ans (I-C § 160 et suivants).

2. Notion d’achèvement

440

Pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à réduction d’impôt, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées au I § 1 et suivants du BOI-IF-TFB-10-60-20.

Ainsi, la date d’achèvement d’un logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable.

3. Souscription de parts ou actions

450

La réduction d’impôt est accordée pour la première fois au titre de l’année de souscription des parts ou actions. Elle est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de souscription des parts et des quatre années suivantes.

4. Réalisation de travaux de réhabilitation ou de confortation de logements contre le risque sismique ou cyclonique

460

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux. La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement et des quatre années suivantes.

Remarque : Pour plus de précisions sur la période d’application et le champ d’application géographique de la réduction d’impôt afférente aux travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique ou cyclonique portant sur des logements achevés depuis plus de vingt ans situés outre-mer, il convient de se reporter au II § 340 à 440 du BOI-IR-RICI-80-10-20-10.

B. Modalités d’imputation

1. Imputation

470

Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI, la réduction d’impôt s’impute uniquement sur l’impôt sur le revenu calculé par application du barème progressif, après application éventuelle de la décote et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires.

En cas d’imposition d’après le taux effectif, la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI, comme les autres réductions d’impôt, s’impute sur la cotisation exigible résultant de l’application du taux effectif aux seuls revenus de source française.

2. Non-restitution

480

Lorsque l’impôt dû par le contribuable est inférieur au montant de la réduction d’impôt à laquelle ce dernier pourrait prétendre, l’excédent ne peut donner lieu ni à remboursement ni à report.

C. Non-cumul avec d’autres avantages fiscaux

490

Quand un contribuable bénéficie de la réduction d’impôt instituée par l’article 199 undecies A du CGI, les investissements y ouvrant droit sont exclus du bénéfice des avantages fiscaux suivants :

• déduction au titre de l’amortissement des logements neufs donnés en location (CGI, art. 31, I-1°-f, g et h) ;
• déduction spécifique en faveur des propriétaires-bailleurs qui donnent en location des logements à loyers maîtrisés dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) (CGI, art. 31, I-1°-m et o) ;
• imputation des déficits fonciers sur le revenu global pour un même logement ou une même souscription de titres (CGI, art. 156, I-3°) ;
• placement sur un plan d’épargne en actions (code monétaire et financier, art. L. 221-31, II-2°) ;
• réduction d’impôt au titre de souscriptions au capital de sociétés non cotées remplissant certaines conditions (CGI, art. 199 terdecies-0 A) ;
• déduction en faveur des investissements réalisés outre-mer (CGI, art. 217 undecies) ;
• réduction d’impôt pour investissement locatif « Scellier » (CGI, art. 199 septvicies) ;
• réduction d’impôt au titre des dépenses de restauration immobilière d’un immeuble bâti situé dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville (dispositif « Malraux ») (CGI, art. 199 tervicies) ;
• réduction d’impôt pour investissements outre-mer dans le secteur du logement social, prévue à l’article 199 undecies C du CGI ;
• réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire (dispositifs « Duflot » et « Pinel »), prévue à l’article 199 novovicies du CGI ;
• exonération de droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 793, 2-4°et 5°) ;
• abattement sur l’assiette du droit de vente dont bénéficie, sous certaines conditions, la première cession d’un immeuble acquis neuf et affecté pendant cinq ans à l’habitation principale (CGI, art. 1055 bis).

500

Conformément aux dispositions du 9 de l’article 199 undecies A du CGI, dans sa rédaction issue du 4° du I de l’article 71 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, pour une même dépense, le bénéfice de la réduction d’impôt au titre des travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique ou cyclonique des logements achevés depuis plus de vingt ans, prévue au e du 2 de l’article 199 undecies A du CGI, est exclusif d’une déduction de charge pour la détermination des revenus catégoriels à l’impôt sur le revenu, et ce pour les travaux achevés depuis le 1^er janvier 2018.

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